Patikėtinių klausimai

Neradote naudingos sau aktualios informacijos? Užduokite klausimą
Patikėtinių klausimai 26

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 6–9 ir 28 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“, priedo 29 punkte nurodyta, kad savivaldybė, išnuomojusi valstybinės žemės sklypą ar jo dalį, gali atleisti valstybinės žemės nuomininką nuo nuomos mokesčio mokėjimo, išskyrus, kai valstybinės žemės sklypas ar jo dalis išnuomota aukciono būdu.

Vadovaujantis išdėstytomis teisės aktų nuostatomis, aukciono būdu išnuomojus žemės sklypą, jo nuomininkas negali būti atleistas nuo nuomos mokesčio, nes tai prieštarautų valstybinės žemės aukciono būdu tikslui – išnuomoti valstybinę žemę už didžiausią pasiūlytą nuomos mokestį.

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 26 punktą valstybinės žemės nuomotojas išnuomoja valstybinės žemės sklypą statiniams ir (ar) įrenginiams eksploatuoti, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo. Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta: 1) valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal nekilnojamojo turto vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatyta tvarka, ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis; 2) 2 metų arba 5 metų, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas, terminas, per kurį statinių savininkas turėtų pakeisti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą arba statinio paskirtį; 3) įpareigojimas valstybinės žemės nuomininkui iki sutartyje nustatyto termino pabaigos pateikti dokumentą apie statinio paskirties atitiktį valstybinės žemės sklypo pagrindinei žemės naudojimo paskirčiai ir (ar) naudojimo būdui. Nepateikus šio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės nuomos mokestį iki šio dokumento arba prašymo valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pateikimo dienos.

Vadovaujantis išdėstytomis teisės akto nuostatomis, valstybinės žemės nuomotojas tais atvejais, kai išnuomoja valstybinės žemės sklypą (jo dalį) statiniams ir (ar) įrenginiams ar jų dalims eksploatuoti, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, į valstybinės žemės nuomos sutartį turi įrašyti papildomas valstybinės žemės nuomos sąlygas, nurodytas Žemės įstatymo 9 straipsnio 26 dalyje.

Pažymėtina, kad nei Žemės įstatyme, nei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, patvirtintose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“, (toliau – Taisyklės) nėra numatyta išimčių, kai esant pirmiau minėtiems atvejams Žemės įstatymo 9 straipsnio 26 dalies nuostatos galėtų būti netaikomos.

Primename, kad valstybinės žemės nuomotojas sutikimą dėl žemės nuomos teisės į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį perleidimo išduoda laikantis Taisyklių 55 punkte nurodytų reikalavimų, vienas iš jų – Naudojamų žemės sklypų administravimo metodikoje nustatyta tvarka atliekant faktinių duomenų patikrinimą vietoje patikrinti galimybę naudoti statinius ir (ar) įrenginius (Taisyklių 55.2 papunktis). Pažymėtina, kad kai nustatoma, kad žemės sklype (jo dalyje) esantys statiniai ir (ar) įrenginiai atitinka Žemės įstatymo 9 straipsnio 23, 24 ir 26 dalyse nurodytus reikalavimus, išduodamas sutikimas perleisti žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę. Tokiu atveju su naujuoju statinių ir (ar) įrenginių savininku valstybinės žemės nuomos sutartis sudaroma laikantis Taisyklėse nustatytų tokių sutarčių sąlygų (Taisyklių 55.4  ir 43.17 papunkčiai).

Vadovaudamiesi pirmiau nurodytų teisės aktų nuostatomis, atkreipiame dėmesį, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalies ir Taisyklių 55 punkto reikalavimus, išduodant sutikimus perleisti valstybinės žemės nuomos teisę į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį, kai perleidžiami išnuomotame valstybinės žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai, ar jų dalys, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, šiuose sutikimuose siūlome nurodyti, kad išnuomojant šiuos valstybinės žemės sklypus (jų dalis) bus taikomos Žemės įstatymo 9 straipsnio 26 dalies nuostatos ir į sutartį įrašomos papildomos valstybinės žemės nuomos sąlygos.

Tokiu būdu asmenys, įsigyjantys statinį (-ius) ir (ar) įrenginį (-ius) ar jų dalis, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, bus informuoti, kokiomis sąlygomis jie turės teisę išsinuomoti valstybinės žemės sklypą (jo dalį) įsigytam (-iems) statiniui (-iams) ir (ar) įrenginiui (-iams) ar jų dalims eksploatuoti, nesukuriant lūkesčių, kad valstybinės žemės sklypas (jo dalis) prie įsigyto (-ų) statinio (-ių) ir (ar) įrenginio (-ių) ar jų dalių bus išnuomojamas (-a) tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ankstesniam nuomininkui.

Paminėtina, kad savivaldybės, nustačiusios pasikartojančius atvejus, kai atitinkamoje teritorijoje esančių statinių paskirtis neatitinka nustatytų valstybinės žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, vadovaudamosi Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 6 straipsnio 2 dalimi ir 28 straipsniu turėtų kompleksiškai įvertinti poreikį keisti atitinkamos teritorijos teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir imtis veiksmų dėl šių dokumentų keitimo ar koregavimo proceso organizavimo (Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio
2 d. įsakymu Nr. D1-8 „Dėl Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių patvirtinimo“, 244 punkte nurodyta, kad detaliųjų planų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius. Fiziniai asmenys, juridiniai asmenys ar jų padaliniai, kitos organizacijos ar jų padaliniai turi iniciatyvos teisę ir gali Vyriausybės nustatyta tvarka ir sąlygomis teikti savivaldybei pasiūlymus dėl detaliųjų planų rengimo, keitimo, koregavimo ir (ar) finansavimo)
 (įskaitant tam skirtų lėšų skyrimą),  arba, vadovaudamosi to paties įstatymo 20 straipsnio 1 ir 2 dalimis ir Žemės įstatymo 23 straipsniu priimti atitinkamus sprendimus, siekiant pakeisti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą. Tokiu būdu asmenims, įsigyjantiems statinį (-ius) ar jų dalis, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, būtų sumažinta našta dėl papildomų nuomos sąlygų sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis ir užtikrintas Žemės įstatymo 9 straipsnio 26 dalies ir 21 straipsnio nuostatų įgyvendinimas.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo (toliau – SŽNSĮ) 7 straipsnio 1 dalimi, šiame įstatyme nurodytos teritorijos, kuriose specialiosios žemės naudojimo sąlygos turi būti taikomos, (toliau – šiame įstatyme nurodytos teritorijos) nustatomos gavus į šias teritorijas patenkančio Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio, o kai žemės sklypas nesuformuotas, – valstybinės žemės patikėtinio rašytinį sutikimą dėl šiame įstatyme nurodytos teritorijos (teritorijų) nustatymo (toliau – žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas), išskyrus šio straipsnio 3 dalyje nurodytus atvejus, kai šis sutikimas neprivalomas. Žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimą gauna asmuo (fiziniai asmenys, juridiniai asmenys ar jų padaliniai, kitos organizacijos ar jų padaliniai) (toliau – asmuo), suinteresuotas ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, dėl kurios turi būti nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, vykdymu.

SŽNSĮ 7 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas laikytinas jo sutikimu dėl šiame įstatyme nurodytos teritorijos registravimo Nekilnojamojo turto registre. Jeigu šiame įstatyme nurodytai teritorijai nustatyti buvo gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas ir šiame įstatyme nurodyta teritorija buvo nustatyta, šio įstatymo 6 straipsnio 1 dalyje nurodytuose dokumentuose naujai nustatomai šiame įstatyme nurodytai teritorijai, kurioje taikomos tos pačios specialiosios žemės naudojimo sąlygos, nustatyti naujas sutikimas nereikalingas, kai žemės sklypo ar valstybinės žemės dalis, patenkanti į nustatomą šiame įstatyme nurodytą teritoriją, sumažėja.

SŽNSĮ 7 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad šio straipsnio 1 dalyje nurodytas valstybinės žemės patikėtinio sutikimas duodamas šio valstybinės žemės patikėtinio nustatyta tvarka, savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas – tos savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Kai dėl teritorijų, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, nustatymo buvo gautas valstybinės žemės patikėtinio sutikimas, jo patiriamų nuostolių dydis apskaičiuojamas ir šie nuostoliai atlyginami šio įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje nurodyta tvarka vadovaujantis šio įstatymo 13 straipsnio 4 dalimi. Kai dėl teritorijų, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, nustatymo buvo gautas savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas, jo patiriamų nuostolių dydis apskaičiuojamas ir šie nuostoliai atlyginami savivaldybės tarybos nustatyta tvarka vadovaujantis šio įstatymo 13 straipsnio 4 dalimi. Kai šio straipsnio 4 dalies 2 punkte nurodyti nuostoliai mokėtini iš valstybės valdomų juridinių asmenų lėšų, šių nuostolių dydis apskaičiuojamas pagal kituose (pagal atitinkamas reguliavimo sritis) įstatymuose nurodytas Vyriausybės patvirtintas kompensacijų nuostoliams atlyginti apskaičiavimo metodikas. Kai šio straipsnio 4 dalies 2 punkte nurodyti nuostoliai mokėtini iš savivaldybės valdomų juridinių asmenų lėšų, šių nuostolių dydis apskaičiuojamas pagal savivaldybės tarybos patvirtintas kompensacijų nuostoliams atlyginti apskaičiavimo metodikas.

SŽNSĮ 11 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad kai šiame įstatyme nurodytos teritorijos nustatytos tenkinant viešąjį interesą, asmuo, suinteresuotas ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, dėl kurios nustatytos šios teritorijos, vykdymu, o kai tokio nėra, – teritorijų planavimo dokumento ar žemės valdos projekto organizatorius arba įstatymų ar ministro (pagal pavestas valdymo sritis) įgaliota institucija per 15 darbo dienų nuo teritorijų planavimo dokumento ar žemės valdos projekto įsigaliojimo dienos raštu (siunčiant paštu, kai šiame įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos teritorijų planavimo dokumentu ar žemės valdos projektu) arba per 15 darbo dienų nuo planų, žemėlapių ir (ar) schemų patvirtinimo dienos registruotu laišku, įteikiamu pasirašytinai (kai šių teritorijų planus, žemėlapius ir (ar) schemas tvirtina Vyriausybė, įstatymų ar Vyriausybės įgaliota institucija), praneša žemės sklypo, kuriame numatoma taikyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, savininkui, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtiniui, taip pat fiziniam ar juridiniam asmeniui arba kitai organizacijai ar jų padaliniams, naudojantiems žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį, ir (ar) šioje nustatytoje teritorijoje esančių Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nekilnojamųjų daiktų savininkams ar patikėtiniams jų deklaruotos gyvenamosios vietos ar buveinės adresu, nurodydamas konkrečias nustatytas šiame įstatyme nurodytas teritorijas ir jose taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas (arba pateikia nuorodą, kur su jomis galima susipažinti) ir sprendimą, kuriuo buvo patvirtintas teritorijų planavimo dokumentas ar žemės valdos projektas, arba sprendimą ar kitą dokumentą, kuriuo buvo patvirtintas atitinkamos teritorijos planas, žemėlapis ir (ar) schema. Tuo pačiu raštu informuojama apie teisę kreiptis į konkretų subjektą (nurodant jo pavadinimą, juridinio asmens arba kitos organizacijos ar jų padalinių kodą, buveinę, kontaktinius duomenis arba fizinio asmens vardą, pavardę, deklaruotą gyvenamąją vietą, kontaktinius duomenis) dėl šio įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje nurodytos kompensacijos sumokėjimo. Jeigu į šioje dalyje nurodytas teritorijas patenka gyvenamosios paskirties daugiabutis pastatas, apie šias nustatytas teritorijas ir jose taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas atitinkamai raštu ar registruotu laišku, įteikiamu pasirašytinai, informuojama šio pastato savininkų bendrija ar kitas bendrojo naudojimo objektų valdytojas, kuris apie tai per 15 darbo dienų nuo šio raštu ar registruotu laišku gauto pranešimo gavimo dienos raštu praneša butų ir kitų patalpų savininkams. Šioje dalyje nenurodytus valstybinės arba savivaldybės žemės naudotojus apie konkrečias šiame įstatyme nurodytas teritorijas, nustatytas tenkinant viešąjį interesą, jose taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir teisę kreiptis į konkretų subjektą dėl kompensacijos sumokėjimo atitinkamai šiame straipsnyje nurodyta tvarka informuoja valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinis per 20 darbo dienų nuo pranešimo gavimo dienos.

Vadovaujantis išdėstytu teisiniu reglamentavimu, prieš nustatant specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir sanitarines apsaugos zonas bei jas registruojant Nekilnojamojo turto registre, turi būti gautas į šias teritorijas patenkančio žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas, išskyrus šio straipsnio 3 dalyje nurodytus atvejus, kai šis sutikimas neprivalomas, o fiziniai ar juridiniai asmenys, naudojantys į šias teritorijas patenkančią žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį, per 15 darbo dienų nuo teritorijų planavimo dokumento ar žemės valdos projekto įsigaliojimo dienos raštu (siunčiant paštu, kai šiame įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos teritorijų planavimo dokumentu ar žemės valdos projektu) arba per 15 darbo dienų nuo planų, žemėlapių ir (ar) schemų patvirtinimo dienos registruotu laišku, įteikiamu pasirašytinai (kai šių teritorijų planus, žemėlapius ir (ar) schemas tvirtina Vyriausybė, įstatymų ar Vyriausybės įgaliota institucija), turi būti informuoti apie žemės sklypuose nustatytas konkrečias SŽNSĮ nurodytas teritorijas ir jose taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, kartu informuojant apie teisę kreiptis į konkretų subjektą (nurodant jo pavadinimą, juridinio asmens arba kitos organizacijos ar jų padalinių kodą, buveinę, kontaktinius duomenis arba fizinio asmens vardą, pavardę, deklaruotą gyvenamąją vietą, kontaktinius duomenis) dėl SŽNSĮ 13 straipsnio 1 dalyje nurodytos kompensacijos sumokėjimo, taip pat jiems turi būti pateiktas sprendimas, kuriuo buvo patvirtintas teritorijų planavimo dokumentas ar žemės valdos projektas, arba sprendimas ar kitas dokumentas, kuriuo buvo patvirtintas atitinkamos teritorijos planas, žemėlapis ir (ar) schema.

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti įrašomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.550 straipsnio 1 dalies 8 punktas, Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, 43.11 papunktis), tačiau atsižvelgiant į tai, kad jos gali pasikeisti, manome, kad valstybinės žemės sklypų nuomos sutartyse minėtos sąlygos galėtų būti nevardijamos, o nurodoma „Šalys įsipareigoja laikytis žemės sklypui pagal Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, kurios įregistruotos Nekilnojamojo turto registre“ (analogiškai, kaip panaudos atveju (Valstybinės žemės perdavimo neatlygintinai naudotis taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. lapkričio 13 d. nutarimu Nr. 1428, priedo 12 punktas).

Sandorio šalims susitarus dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Tarnyba) išvadoje nurodytų trūkumų šalinimo, esant pagrįstoms aplinkybėms, dėl kurių nėra galimybės sandorio patikslinti per nustatytą terminą, savivaldybė apie atliktus, numatomus atlikti veiksmus ir priimtus, numatomus priimti sprendimus turi informuoti Tarnybą, pateikdama šią informaciją raštu. Tarnyba, apsvarsčiusi savivaldybės pateiktą informaciją, informuos savivaldybę apie priimtus sprendimus.

Teisės aktuose nėra nustatyta aiški valstybinės žemės sklypų nuomos termino skaičiavimo tvarka, kai viename žemės sklype yra du (ar daugiau) savarankiškai funkcionuojantys ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais) statiniai ir (ar) įrenginiai, kurie priklauso  vienam savininkui ir kurių ekonomiškai pagrįsta naudojimo trukmė yra skirtinga.

Manome, kad jeigu žemės sklype yra keli vienam savininkui priklausantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, kurių  skirtinga ekonomiškai pagrįsta naudojimo trukmė, siekiant užtikrinti valstybės interesus ir tinkamą Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto įgyvendinimą, valstybinės žemės nuomos terminas turėtų būti nustatomas atsižvelgiant į trumpiausią žemės sklype esančio statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę.

Keičiant esamą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą valstybinės žemės nuomos sutartį Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“, 49.1, 49.2, 49.3, 49.4, 49.5, 49.7 papunkčių atvejais, faktinių duomenų patikrinimas vietoje neprivalomas, bet kiekvienas atvejis turėtų būti įvertintas individualiai, ir esant poreikiui, pvz., kilus abejonių dėl statinio būklės ir pan., faktinių duomenų patikrinimas vietoje turėtų būti atliktas.

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 17 dalį, žemės naudotojas – žemės savininkas arba kitas fizinis ar juridinis asmuo, užsienio organizacija, juridinio asmens ar užsienio organizacijos filialas, kurie naudoja žemę įstatymų, administracinių aktų, teismo sprendimų, sandorių ar kitu teisiniu pagrindu. Taigi valstybine žeme gali būti naudojamasi įstatyme apibrėžtais pagrindais, vienas kurių yra nuoma. Remiantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“, (toliau – Taisyklės) 55 punkto nuostatomis, perleidžiant išnuomotame valstybinės žemės sklype esančius statinius, nuomotojo sutikimu gali būti perleidžiama ir žemės nuomos teisė į valstybinės žemės sklypą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad asmuo valstybine žeme, reikalinga teisėtai pastatytiems pastatams ir statiniams eksploatuoti, nesant sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties, naudojasi kaip valstybinės žemės naudotojas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-49-1075/2018, 27 punktas). Tokiu atveju turi būti laikomasi teisinio reglamentavimo, apibrėžiančio teisės naudotis valstybinės žemės sklypu perleidimą.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnyje nustatyta teisė į žemės sklypą:

1. Pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį.

2. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.

3. Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Kasacinis teismas dėl šių nuostatų yra pateikęs išaiškinimus, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, visų pirma kyla iš įstatymo. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatymo suteikta teisė, kuri naujajam statinių savininkui pereina kartu (tuo pačiu momentu) su nuosavybės teisėmis. CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo. Naujajam statinių savininkui pereina tiek teisės, tiek pareigos, susijusios su žemės sklypu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-280-611/2016, 14 ir 15 punktai).

Taigi CK 6.394 straipsnio 1 ir 3 dalyse įtvirtintas teisinis reguliavimas ir kasacinio teismo praktika suponuoja, kad teisė pirkėjui naudotis valstybinės žemės sklypu tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis žemės sklypu naudojosi nekilnojamojo daikto pardavėjas, kyla iš įstatymo ir paprastai nėra priklausomas nuo valstybinės žemės patikėtinio sutikimų.

Tačiau CK 6.394 straipsnio 3 dalis įtvirtina kriterijus, kurie turėtų būti vertinami, sprendžiant dėl žemės sklypo savininko sutikimo reikalingumo nekilnojamajam daiktui, esančiam kitam asmeniui priklausančiame žemės sklype, parduoti. Be žemės sklypo savininko sutikimo nekilnojamojo daikto pardavimas galimas tik tuo atveju, jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms, be to, turi būti aiški naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereinančių teisių ir pareigų į žemės sklypą apimtis.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, manome, kad statiniams eksploatuoti suformuotame valstybinės žemės sklype asmuo, neturėdamas šio žemės sklypo naudojimo teisinio fakto, t. y. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, gali perleisti statinius kitam asmeniui be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms, be to, turi būti aiški naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereinančių teisių ir pareigų į žemės sklypą apimtis. Manytina, kad tokios atitikties įstatymo ir (ar) sutarties nustatytoms valstybinės žemės sklypo naudojimo sąlygoms patikra turi būti atliekama valstybinės žemės sklypo patikėtinio.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.562 straipsnyje išdėstyti atvejai, kada baigiasi žemės nuomos sutartis. Vienas iš žemės nuomos sutarties pasibaigimo atvejų – šalių susitarimu (CK 6.562 str. 6 punktas), kitas atvejis –  kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais (CK 6.562 str. 5 punktas).

CK 6.565  straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomininko reikalavimu, kai nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti nutraukta apie tai iš anksto pranešus nuomotojui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kai nuomojama kitokios paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš du mėnesius.

CK 6.394 straipsnyje nustatyta teisė į žemės sklypą:

Pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį (CK 6.394 straipsnio 1 dalis).

Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti (CK 6.394 straipsnio 2 dalis).

Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas (CK 6.394 straipsnio 3 dalis).

CK 6.491 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis.

Atsižvelgdami į išdėstytą teisinį reglamentavimą, manome, kad gavus asmens prašymą perleisti žemės nuomos teisę į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį, kuri išnuomota perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti, ir patenkinus tokį prašymą (prieš tai atlikus Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo, 55 punkte numatytas procedūras) bei gavus asmens prašymą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą kartu su statinių ar įrenginių (jų dalių) pirkimo–pardavimo sutartimi ar Nekilnojamojo turto registro išrašu, patvirtinančiu statinių ar įrenginių perleidimo faktą, valstybinės žemės nuomos sutartis su buvusiu nuomininku galėtų būti nutraukta šalių susitarimu (pagrindas – CK 6.562 str. 6 p., 6.394 str. 1 d., atsižvelgiant į buvusio nuomininko prašymą bei į įvykusį statinių ar įrenginių perleidimą), priimant Tarybos sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo.

Atkreiptinas dėmesys, kad priimant Tarybos sprendimą, šiuo atveju būtų vadovaujamasi CK 6.562 straipsnio 6 punkto, 6.394 straipsnio 1 dalies nuostatomis ir atsižvelgiama į buvusio nuomininko prašymą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą ir į įvykusį statinių ar įrenginių perleidimą, todėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo su buvusiu nuomininku terminas turėtų būti laikomas Tarybos sprendimo priėmimo data.

Priimant Tarybos sprendimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, kai perleidžiami statiniai ar įrenginiai (jų dalys), kuriems eksploatuoti šia sutartimi buvo išnuomotas žemės sklypas (jo dalis), papildomas susitarimas tarp nuomotojo ir buvusio nuomininko, kaip Tarybos sprendimo priedas, neturėtų būti rengiamas.

Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 2 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad administracinis sprendimas– teisės aktų reglamentuotu būdu ir (ar) forma išreikšta vienkartinė viešojo administravimo subjekto valia dėl teisės taikymo, privaloma ir skirta konkrečiam asmeniui ar individualiai apibrėžtai asmenų grupei.

Vadovaujantis Viešojo administravimo įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 7 punktu, administraciniame sprendime, be visų reikalaujamų duomenų, turi būti nurodyta administracinio sprendimo apskundimo tvarka, nurodant konkrečią skundą nagrinėjančią instituciją ar įstaigą, skundo padavimo terminą ir teisės aktą, reglamentuojantį apskundimo tvarką.

Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 18 straipsnio 1 dalis nustato, kad sprendimus dėl valstybinės žemės įsigijimo, nuomos ar perdavimo neatlygintinai naudotis asmenys gali skųsti teismui.

Taisyklių 44 punkte nustatyta, kad ginčai dėl sprendimo išnuomoti žemės sklypą ar jo dalį, taip pat sprendimo netenkinti prašymo nagrinėjami bendrosios kompetencijos teisme.

Valstybinės žemės perdavimo neatlygintinai naudotis taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. lapkričio 13 d. nutarimu Nr. 1428 „Dėl Valstybinės žemės perdavimo neatlygintinai naudotis taisyklių patvirtinimo“, 14 punkte nustatyta, kad ginčai dėl sprendimo perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą ar dėl sprendimo netenkinti prašymo nagrinėjami bendrosios kompetencijos teisme.

Remiantis Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo (toliau – ABTĮ) 29 straipsnio 1 dalimi, jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas, pareiškimas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo teisės akto paskelbimo arba individualaus teisės akto ar pranešimo apie veiksmą (atsisakymą atlikti veiksmus) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos. Kaip nurodyta Specialiosios teisėjų kolegijos praktikoje, valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės pardavimo ir nuomos teisiniai santykiai, nepaisant pardavimo ir nuomos subjektų teisinio statuso bei to, kad sutarties dalykas yra valstybinės žemės sklypas, yra reguliuojami privatinės, bet ne viešosios teisės normų. Be teisės aktais priskirtų valdžios, t. y. viešojo administravimo, funkcijų, valstybė ir savivaldybės dalyvauja ir civiliniuose teisiniuose santykiuose kaip lygiateisiai šių teisinių santykių subjektai, įgyvendinantys atitinkamas turtines teises bei pareigas, susijusias su valstybei, kaip civilinės teisės subjektui, priklausančiu nekilnojamuoju turtu. Dalyvaudama šiuose santykiuose, valstybė ir savivaldybė atlieka veiksmus, kurie vertintini kaip juridiniai faktai, sukuriantys, pakeičiantys ar panaikinantys atitinkamas subjektines civilines teises ir pareigas. Taigi viešojo administravimo institucijų veikla šioms institucijoms dalyvaujant civiliniuose teisiniuose santykiuose savo pobūdžiu nėra viešasis administravimas (žr., pvz., Specialiosios teisėjų kolegijos 2019 m. balandžio 24 d. nutartį teismingumo byloje Nr. T-16/2019, 2018 m. kovo 14 d. nutartį teismingumo byloje Nr. T-16/2018, 2018 m. sausio 8 d. nutartį teismingumo byloje Nr. T-9/2018, 2016 m. rugpjūčio 9 d. nutartį teismingumo byloje Nr. T-74/2016, 2015 m. gruodžio 31 d. nutartį teismingumo byloje Nr. T-156/2018 ir kt.).

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, savivaldybių tarybų priimtuose sprendimuose išnuomoti / perduoti neatlygintinai naudotis žemės sklypą ar jo dalį, taip pat sprendimo netenkinti prašymo būtina nurodyti savivaldybės tarybos priimto sprendimo (atsakymo) apskundimo tvarką, nurodant, kad šis sprendimas per vieną mėnesį nuo paskelbimo ar įteikimo suinteresuotai šaliai dienos gali būti skundžiamas bendrosios kompetencijos teismui.

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 23 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad žemės sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas registruojami Nekilnojamojo turto registre, žemės sklypo kadastro duomenis įrašant į Nekilnojamojo turto kadastrą ir žemės sklypą registruojant Nekilnojamojo turto registre Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo, Nekilnojamojo turto registro įstatymo ir jų įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka. Šio straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad žemės sklypo naudojimo būdas nustatomas ir keičiamas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus. Valstybinės žemės sklypo, reikalingo karinei infrastruktūrai, naudojimo būdas nustatomas pagal karinės infrastruktūros projektą. Žemės sklypams nustatomi šio įstatymo 24–28 straipsniuose nurodyti žemės naudojimo būdai. Žemės naudojimo būdų turinį nustato Vyriausybė arba jos įgaliotos institucijos.

Taigi, tuo atveju, kai nėra nustatyto žemės sklypo naudojimo būdo, būtų tikslinga, vadovaujantis Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo, keitimo tvarkos ir sąlygų aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 nutarimu Nr. 1073 „Dėl Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo, keitimo tvarkos ir sąlygų aprašo patvirtinimo“, nuostatomis nustatyti žemės sklypo naudojimo būdą. Nesant nustatyto žemės sklypo naudojimo būdo, nebus galimybės nustatyti, ar žemės sklype esančių statinių paskirtis atitinka žemės sklypo naudojimo būdą, ir įvertinti, kokiomis sąlygomis turėtų būti išnuomojamas žemės sklypas.

Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba), atsakydama į Jūsų el. paštu pateiktą paklausimą dėl sutikimo įregistruoti statinį, esantį nesuformuotoje valstybinėje žemėje, atkreipia Jūsų dėmesį į tai, kad pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Lietuvos Respublikos teritorijoje statomų, rekonstruojamų ir remontuojamų statinių esminius reikalavimus, statybos techninio normavimo, statybinių tyrinėjimų, statinių projektavimo, statybos, statybos užbaigimo, statinių naudojimo ir priežiūros, nugriovimo tvarka nustatyta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme bei statybos techniniuose reglamentuose.

Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies nuostatos nustato, kad teisė būti statytoju įgyvendinama, kai statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.); statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas); statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais. Šio straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros  įstatymo (toliau – Priežiūros įstatymas) 14 straipsnio 12 dalis imperatyviai reglamentuoja, kad savavališkai valstybinėje žemėje statomų ir pastatytų naujų statinių įteisinimas draudžiamas, jeigu statybos darbai atlikti neturint žemės valdymo ar naudojimo teisių. Šio įstatymo norma aiškiai ir nedviprasmiškai įtvirtina žemės valdymo ar naudojimo teisių turėjimą, kaip būtinąją sąlygą savavališkos statybos valstybinėje žemėje įteisinimui.

Administracinių teismų praktikoje pabrėžiama, kad Priežiūros įstatymo 14 straipsnio 5 dalis savavališko statybos įteisinimą leidžia tik tais atvejais, kai žemės sklype (teritorijoje), kuriame (kurioje) yra savavališka statyba, tokios paskirties naujo statinio statyba yra galima arba tokie šio statinio rekonstravimo, remonto ar griovimo darbai yra galimi pagal galiojančius detaliuosius planus ar žemės valdos projektus (jeigu jie privalomi). Minima įstatymo norma reikalauja, jog statinio statyba būtų galima pagal galiojančius teritorijos planavimo dokumentus.

Atvejai, kada žemės sklypo (teritorijos) valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais neprivaloma statant naują statinį ar rekonstruojant esamą, nustatyti STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – Reglamentas) 4 priede.

Kai statinį numatoma statyti statytojui (užsakovui) nuosavybės teise nepriklausančiame arba įstatymų nustatytais pagrindais nevaldomame ar nenaudojamame žemės sklype, teikiant prašymą statybą leidžiantį dokumentą gauti kartu su statinio projektu ir kitais dokumentais privaloma pateikti to žemės sklypo savininko, valdytojo ar naudotojo sutikimą. Statant statinius valstybinėje žemėje, privalo būti valstybinės žemės patikėtinio sutikimas, kuris, esant sudarytai valstybinės žemės sklypo nuomos ar panaudos sutarčiai, išreiškiamas šiose sutartyse, o statant naujus statinius ar rekonstruojant esamus statinius valstybinėje žemėje, kurioje žemės sklypai nesuformuoti, – atskiru valstybinės žemės patikėtinio sprendimu.

Vadovaujantis aptartu statinio statybos ne savininkui priklausančiame žemės sklype teisiniu reglamentavimu, darytina išvada, kad savininko funkcijas atliekantis valstybinės žemės patikėtinis teisės aktais įgaliotas išduoti sutikimus tik tada, kai šį sutikimą prašoma išduoti iki naujų statinių statybos ar rekonstravimo veiksmų atlikimo, t. y. veiksmams, kurie bus atlikti ateityje, ir tik Reglamento 4 priedo 1 punkte nustatytas sąlygas atitinkančius statinius. Tais atvejais, kai asmenys kreipiasi į valstybinės žemės patikėtinį, prašydami duoti sutikimą įteisinti jau atliktą savavališką statybą (rekonstrukciją), valstybinės žemės patikėtinis gali tik spręsti klausimą dėl pritarimo (neprieštaravimo) šiai statybai (rekonstrukcijai) įteisinti.

Siekiant nustatyti, ar konkrečiu atveju yra galimybė pritarti (neprieštarauti) dėl savavališkos statybos (rekonstrukcijos) valstybinėje žemėje įteisinimo, būtina nustatyti, ar statyba (rekonstrukcija) buvo (būtų buvus) galima, jeigu statytojas būtų vykdęs šią statybą (rekonstrukciją) pagal teisės aktų reikalavimus.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.562 straipsnyje išdėstyti atvejai, kada baigiasi žemės nuomos sutartis. Žemės nuomos sutartis baigiasi: 1) kai sueina nuomos terminas; 2) po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra; 3) kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas; 4) kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui; 5) kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais; 6) šalių susitarimu.

Vienas iš žemės nuomos sutarties pasibaigimo atvejų – po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra (CK 6.562 straipsnio 2 punktas).

CK 6.494 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad kai nuomininkas – fizinis asmuo, išsinuomavęs nekilnojamąjį daiktą, miršta, jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenustato ko kita. Šiais atvejais nuomotojas neturi teisės neleisti mirusio nuomininko įpėdiniui perimti nuomininko teises ir pareigas likusiam nuomos terminui, išskyrus atvejus, kai nuomos sutarties sudarymas buvo nulemtas nuomininko asmeninių savybių.

Vadovaudamosi išdėstytu teisiniu reglamentavimu, savivaldybės, turėdamos informacijos apie valstybinės žemės nuomininko mirtį ir įsitikinusios, kad įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra (dėl šios informacijos gavimo galima kreiptis į palikimo atsiradimo vietos, kuri laikoma paskutinė nuolatinė palikėjo gyvenamoji vieta, notarą), galėtų priimti Tarybos sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo CK 6.562 straipsnio 2 punkto pagrindu ir kreiptis į valstybės įmonės Registrų centrą dėl pasibaigusios valstybinės žemės nuomos sutarties išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro.

Tačiau atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomos sutarčiai pasibaigiant CK 6.562 straipsnio 2 punkte nurodytais pagrindais, savivaldybės tarybos sprendimo priimti nėra būtina, nes šiuo atveju sutartis pasibaigia ne nuo nuomotojo (savivaldybės) priklausančios valios.

Analogiškai valstybinės žemės nuomos sutarčiai pasibaigiant CK 6.562 straipsnio 1 ir 3 punktuose ir CK 6.565 straipsnyje nurodytais pagrindais, savivaldybės tarybos sprendimo priimti nėra būtina.

Atsakydami į klausimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo perleidus statinius  nesant buvusio nuomininko prašymo, atkreipiame dėmesį, kad valstybinės žemės nuomotojas sutikimą dėl žemės nuomos teisės į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį perleidimo išduoda laikydamasis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“, (toliau – Taisyklės) 55 punkte nurodytų reikalavimų.

Vadovaudamiesi pirmiau nurodytų teisės aktų nuostatomis, atkreipiame dėmesį, kad pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalies ir Taisyklių 55 punkto reikalavimus, išduodant sutikimus perleisti valstybinės žemės nuomos teisę į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį, šiuose sutikimuose siūlome nurodyti, kad naujasis statinio (-ių) ir (ar) įrenginio (-ių) savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinį (-ius) ar įrenginį (-ius) įregistravimo Nekilnojamojo turto registre privalo kreiptis į savivaldybę su prašymu sudaryti naują valstybinės žemės nuomos sutartį, o buvęs statinio (-ių) ir (ar) įrenginio (-ių) savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas, per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į pastatą išregistravimo Nekilnojamojo turto registre privalo kreiptis su prašymu nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį.

Tokiu būdu asmenys, perleidžiantys statinį (-ius) ir (ar) įrenginį (-ius) ar jų dalis, būtų informuoti, kad perleidus statinį (-ius) ir (ar) įrenginį (-ius) ar jų dalis, turi kreiptis dėl valstybinės žemės nuomos nutraukimo prieš terminą.

Atsižvelgdami į išdėstytą teisinį reglamentavimą, manome, kad gavus asmens prašymą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą kartu su statinių ar įrenginių (jų dalių) pirkimo–pardavimo sutartimi ar Nekilnojamojo turto registro išrašu, patvirtinančiu statinių ar įrenginių perleidimo faktą, valstybinės žemės nuomos sutartis su buvusiu nuomininku turi būti nutraukta šalių susitarimu (pagrindas – CK 6.562 straipsnio 6 punktas, 6.394 straipsnio 1 dalis), atsižvelgiant į buvusio nuomininko prašymą bei įvykusį statinių ar įrenginių perleidimą), Tarybos sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo.

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 2, 7, 10, 11, 12, 13, 22, 27, 30, 34, 35, 37, 39, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 straipsnių pakeitimo ir įstatymo papildymo 301, 351, 352 ir 66 straipsniais įstatymo 30 straipsnio 6 dalies nuostatas savivaldybė, dėl kurios teritorijos yra neišnagrinėtų piliečių prašymų atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą perduodant neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypą, neturi teisės perduoti tretiesiems asmenims nuo 2024 m. sausio 1 d. patikėjimo teise valdomų valstybinės žemės sklypų, išskyrus teisę juos išnuomoti ar suteikti panaudai, statiniams, esantiems valstybinės žemės sklype, eksploatuoti. Šiuo atveju nuomos ir (ar) panaudos sandorius sudaro Nacionalinė žemės tarnyba. Savivaldybė teisę perduoti valstybinės žemės sklypus tretiesiems asmenims įgyja, kai jos teritorijoje perduodamų neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypų ar jų dalių, kai nuosavybės teisės į žemės sklypą atkuriamos kartu su kitais piliečiais, bendro ploto pakanka ir savivaldybės meras priima sprendimą, kad daugiau tokių nuosavybės teisėms atkurti skirtų žemės sklypų Nacionalinei žemės tarnybai nebus pateikiama. Savivaldybė apie šį mero sprendimą raštu informuoja Nacionalinę žemės tarnybą ir kitą darbo dieną po šio informavimo įgyja teisę sudaryti sandorius dėl patikėjimo teise valdomos valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos. Nacionalinė žemės tarnyba šioje dalyje nurodytą mero sprendimą pateikusiai savivaldybei ne vėliau kaip per vieną mėnesį nuo jo gavimo dienos perduoda nuo 2024 m. sausio 1 d. sudarytų valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos sutarčių pagrindu įgytas teises ir pareigas.

Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimas Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ ir šiuo nutarimu patvirtintos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės).

Pagal Taisykles kaimo gyvenamojoje vietovėje ir po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtose teritorijose išnuomojami:

– įstatymų nustatyta tvarka suteikti ir naudojami asmeniniam ūkiui žemės sklypai, kurių šie fiziniai asmenys nepageidauja ar neturi teisės pirkti;

– įstatymų nustatyta tvarka suteikti valstiečių ūkiui steigti ir naudojami žemės sklypai, kurių šie fiziniai asmenys nepageidauja ar neturi teisės pirkti;

– įstatymų nustatyta tvarka suteikti tarnybinėms daloms žemės sklypai;

– kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, išskyrus mėgėjų sodo teritorijoje esančius žemės sklypus, suformuoti pagal žemės valdos projektus ar teritorijų planavimo dokumentus ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

– tinkami naudoti žemės ūkio veiklai laisvos valstybinės žemės plotai, įsiterpę tarp nuomojamų žemės sklypų, ne didesni kaip 0,04 ha, esantys po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtose teritorijose, ir ne didesni kaip 3 ha, esantys kaimo gyvenamosiose vietovėse.

Taisyklių 14 punkte išvardinti dokumentai, kuriuos turėdamas žemės sklypų nuomos organizatorius organizuoja žemės sklypo išnuomojimą, o Taisyklių 16 punkte nurodyti veiksmai, kuriuos žemės sklypų nuomos organizatorius atlieka, gavęs dokumentus, nurodytus šių Taisyklių 14 punkte.

Taigi, vadovaujantis pirmiau išdėstytu teisiniu reglamentavimu, prieš pradedant spręsti klausimą dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos, svarbu įsivertinti aplinkybę ar savivaldybė yra įgijusi teisę perduoti valstybinės žemės sklypus tretiesiems asmenims.

Kita svarbi aplinkybė – asmens prašymo (ir prie prašymo pridėtų dokumentų (pvz. gal asmeniui šis žemės plotas buvo suteiktas asmeninio ūkio poreikiams ir pan.) įvertinimas, taip pat teritorijų planavimo dokumento, kuriame suprojektuotas žemės sklypas, sprendinių įvertinimas (pvz. kokiai paskirčiai (kokiai veiklai) suprojektuotas žemės sklypas, kas šioje teritorijoje numatyta pagal bendrojo plano sprendinius ir pan.), nuo to priklausys sprendimas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos galimybės.

Dėl klausimo „kas vykdys aukcioną“, informuojame, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 32 straipsnio 3 dalies 15 punktą Nacionalinė žemės tarnyba vykdo valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus. Papildomai informuojame, kad 2024-01-10 TAIS yra užregistruotas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. kovo 19 d. nutarimo Nr. 261 „Dėl valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo“ projektas (registracijos Nr. 23-16059(2)). Įsigaliojus šiam nutarimui klausimai dėl aukcionų organizavimo bus sprendžiami nutarime nustatyta tvarka.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatomis, valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektas (patikėtinis) yra savivaldybės – savivaldybės teritorijoje esančių miestų ir miestelių teritorijų ribose valstybinės žemės, perduotos Vyriausybės nutarimu, išskyrus žemę, kuri šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise perduota kitiems subjektams, ir valstybinės žemės, perduotos savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nustatyta tvarka šio straipsnio 2 dalyje nurodytoms reikmėms ar kitų įstatymų nustatytais atvejais ir sąlygomis šio straipsnio 3 dalyje nurodytoms reikmėms, taip pat valstybinės miško žemės sklypų, perduotų savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nutarimais šio straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Žemės įstatymo 7 straipsnio 4 dalyje nustatytais valstybinė žemė miestų ir miestelių teritorijų ribose patikėjimo teise perdavimo savivaldybėms procesas. 

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad apribojimus Žemės įstatymo 8 straipsnio 3 dalies 1 punkte nurodytam subjektui vykdyti nuo 2024 m. sausio 1 d. jam perduotos valdyti patikėjimo teise valstybinės žemės panaudos / nuomos procedūras nustato Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 2, 7, 10, 11, 12, 13, 22, 27, 30, 34, 35, 37, 39, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 straipsnių pakeitimo ir Įstatymo papildymo 301, 351, 352 ir 66 straipsniais įstatymo Nr. XIV-2114 (toliau – Įstatymas) 30 straipsnio 6 dalis.

Įstatymo 30 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad savivaldybė, dėl kurios teritorijos yra neišnagrinėtų piliečių prašymų atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą perduodant neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypą, neturi teisės perduoti tretiesiems asmenims nuo 2024 m. sausio 1 d. patikėjimo teise valdomų valstybinės žemės sklypų, išskyrus teisę juos išnuomoti ar suteikti panaudai, statiniams, esantiems valstybinės žemės sklype, eksploatuoti. Šiuo atveju nuomos ir (ar) panaudos sandorius sudaro Nacionalinė žemės tarnyba. Savivaldybė teisę perduoti valstybinės žemės sklypus tretiesiems asmenims įgyja, kai jos teritorijoje perduodamų neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypų ar jų dalių, kai nuosavybės teisės į žemės sklypą atkuriamos kartu su kitais piliečiais, bendro ploto pakanka ir savivaldybės meras priima sprendimą, kad daugiau tokių nuosavybės teisėms atkurti skirtų žemės sklypų Nacionalinei žemės tarnybai nebus pateikiama. Savivaldybė apie šį mero sprendimą raštu informuoja Nacionalinę žemės tarnybą ir kitą darbo dieną po šio informavimo įgyja teisę sudaryti sandorius dėl patikėjimo teise valdomos valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos. Nacionalinė žemės tarnyba šioje dalyje nurodytą mero sprendimą pateikusiai savivaldybei ne vėliau kaip per vieną mėnesį nuo jo gavimo dienos perduoda nuo 2024 m. sausio 1 d. sudarytų valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos sutarčių pagrindu įgytas teises ir pareigas.

Vadovaujantis išdėstytomis teisės aktų nuostatomis, savivaldybės teisę perduoti tretiesiems asmenims nuo 2024 m. sausio 1 d. patikėjimo teise valdomus valstybinės žemės sklypus įgyja tik tada, kai savivaldybėms Vyriausybės nutarimu yra perduota savivaldybės teritorijoje esančių miestų ir miestelių teritorijų ribose valstybinė žemė, bei Nekilnojamojo turto registre atlikti žemės sklypų, nurodytų Vyriausybės nutarime ir žemės sklypų priėmimo–perdavimo aktuose, patikėtinių pakeitimai, ir toje savivaldybės teritorijoje visi piliečių prašymai atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą perduodant neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypą yra išnagrinėti, arba jos teritorijoje perduodamų neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypų ar jų dalių, kai nuosavybės teisės į žemės sklypą atkuriamos kartu su kitais piliečiais, bendro ploto pakanka ir savivaldybės meras yra priėmęs sprendimą, kad daugiau tokių nuosavybės teisėms atkurti skirtų žemės sklypų Nacionalinei žemės tarnybai nebus pateikiama. 

Žemės įstatymo 8 straipsnio 3 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės sklypus neatlygintinai naudotis įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka perduoda savivaldybių tarybos – kai valstybinės žemės sklypai perduoti patikėjimo teise savivaldybėms. Sprendimą perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės panaudos sutartį sudaro savivaldybės meras (toliau – meras) arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, vadovaujantis Žemės įstatymo 8 straipsnio 3 dalies 1 punkto nuostatomis, kiekvienu atveju savivaldybėje prieš sudarant panaudos sandorį, taip pat sudaryto panaudos sandorio pakeitimą, įskaitant ir panaudos sutarties pratęsimą,  turi būti priimtas savivaldybės tarybos sprendimas perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą, nesant priimto minėto sprendimo meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius neturi teisinio pagrindo sudaryti panaudos sandorio, taip pat pratęsti panaudos sutarties. 

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė, kuri nelaikytina oficialiu teisės aktų aiškinimu ar sprendimu konkrečioje situacijoje.

Sutikimai įkeisti valstybinės žemės nuomos teisę išduodami vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.198–4.228 straipsnių nuostatomis bei vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės  žemės  sklypų  pardavimo  ir  nuomos“ patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis (toliau – Taisyklės). Taisyklių 441 punkte nurodyta, kad žemės nuomininkas įkeisti žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę gali tik gavęs rašytinį valstybinės žemės nuomotojo sutikimą. Toks sutikimas duodamas tik tada, kai įkeičiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Kai įkeičiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto žemės sklypo, žemės sklypo dalies, kurios nuomos teisę leidžiama įkeisti, dydis nustatomas pagal Taisyklių 7 ir 8 punktų nuostatas. Pateikti valstybinės žemės nuomotojui žemės sklypo planą, kuriame pagal Taisyklių 8 punktą būtų išskirta įkeičiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalis, kurios nuomos teisę prašoma įkeisti, įpareigojamas valstybinės žemės nuomininkas (jeigu pagal pridėtą prie valstybinės žemės nuomos sutarties žemės sklypo planą ši žemės sklypo dalis negali būti nustatyta).

 Sutikimas įkeisti žemės sklypo nuomos teisę paskesniam įkeitimui išduodamas, jeigu žemės sklypo nuomos teisė įkeičiama tam pačiam kreditoriui, kuriam įkeičiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai/patalpos. Sutikimai gali būti išduodami valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pateikusiam prašymą ir pageidaujančiam įkeisti jam nuosavybės teise priklausančius valstybinės žemės sklype esančius statinius ar įrenginius (jų dalis) nurodant prašančiojo duomenis, žemės sklypo ir statinių kadastrinius, unikalus numerius bei informacija dėl paskesnio įkeitimo (informaciją dėl kreditoriaus, banko ir t. t.). Kai prašyme išduoti sutikimą nurodomiems įkeičiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto žemės sklypo, pridedamas matininko parengtas žemės sklypo dalies projektas.

Paminėtina, kad Lietuvos Respublikos Viešojo administravimo įstatymo 12 straipsnio 1-3 dalių nuostatosnumato galimybę tinkamai motyvuojant, nurodant konkretų terminą, iš prašymą pateikusių asmenų reikalauti papildomų dokumentų ir papildomos informacijos reikalingos administraciniam sprendimui priimti.

Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) nėra įgaliota aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų ar jų taikymo, todėl pagal kompetenciją teikia tik Nacionalinės žemės tarnybos specialistų nuomonę, kuri nelaikytina oficialiu teisės aktų aiškinimu ar sprendimu konkrečioje situacijoje.

Atkreiptinas dėmesys, kad iki 2024 m. sausio 2 d. įsiterpusio  valstybinės  žemės  ploto sąvoka buvo reglamentuota tik Lietuvos  Respublikos  Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.15 papunktyje. Nuo šių metų sausio 2 d. įsigaliojus naujos redakcijos Žemės įstatymo nuostatoms įsiterpusio valstybinės  žemės  ploto sąvoka apibrėžta Žemės įstatymo 2 straipsnio 2 dalyje, kurioje reglamentuojama, kad įsiterpęs žemės plotas – šio įstatymo 9 straipsnio 7 dalyje ar Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų įstatymo, ar Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo, ar Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo, ar Lietuvos Respublikos miškų įstatymo nustatyto dydžio reikalavimus atitinkantis valstybinės žemės plotas, esantis tarp žemės sklypų ir (ar) stabilių kraštovaizdžio objektų (kelių (gatvių), geležinkelių, miškų sklypų (plotų), vandens telkinių), kuriame pagal žemės sklypų formavimui taikomus reikalavimus negalima suformuoti atskiro žemės sklypo su privažiuojamuoju keliu, taip pat nurodytųjų įstatymų nustatytus reikalavimus atitinkantis valstybinės žemės plotas, besiribojantis ne tik su žemės sklypais ir (ar) stabiliais kraštovaizdžio objektais (keliais (gatvėmis), geležinkeliais, miškų plotais, vandens telkiniais), bet ir su kitu atskiru žemės sklypu nesuformuotu valstybinės žemės plotu, kurį sudaro siaura juosta, šlaitas, griovys, ir kuriame negalima suformuoti atskiro žemės sklypo su privažiuojamuoju keliu. Įsiterpusiu žemės plotu taip pat laikomas žemės plotas, kurį sudaro šio įstatymo nustatyta siaura juosta, šlaitas, griovys ir bendrame siauros juostos, šlaito, griovio ir su jais besiribojančiame kitame valstybinės žemės plote negalima suformuoti atskiro žemės sklypo su privažiuojamuoju keliu. 

Žemės įstatymo 9 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose – 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams. Išnuomojamas be aukciono įsiterpęs žemės plotas gali būti didinamas nuomotojo sprendimu, jeigu tokį įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, šlaitas arba griovys. Laikoma, kad įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, jeigu šio žemės ploto plotis bet kuriame taške neviršija 10 metrų. Jeigu žemės sklypo nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės nuolydis yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro šlaitas. Jeigu žemės sklypo nuo vienos iki kitos griovio viršutinės briaunos plotis neviršija 15 metrų, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro griovys. Įsiterpusiame žemės plote suformuojamas žemės sklypas (-ai), kuris (-ie) išnuomojamas (-i) besiribojančio žemės sklypo nuomininkui ir privalomai sujungiamas su pagrindiniu besiribojančiu žemės sklypu. Įsiterpusio žemės sklypo plotas negali būti didesnis už besiribojančio žemės sklypo, su kuriuo bus jungiamas įsiterpęs žemės sklypas, plotą. Įsiterpusio žemės sklypo suformavimo ir išnuomojimo tvarką nustato Vyriausybė.

Saugomų teritorijų įstatymo 2 straipsnio 8 punkte nustatyta, kad draustinis – saugoma teritorija, skirta moksliniu ir pažintiniu požiūriu vertingoms gamtos ir (ar) kultūros paveldo vietovėms, jose esančioms gamtos ir nekilnojamosioms kultūros vertybėms, kraštovaizdžio ir biologinei įvairovei išsaugoti. Šioje teritorijoje esančių vertybių išsaugojimas užtikrinamas nenutraukiant joje ūkinės veiklos. Taip pat, šio straipsnio 32 dalyje reglamentuojama, kad saugomos teritorijos – sausumos ir (ar) vandens plotai nustatytomis aiškiomis ribomis, turintys pripažintą mokslinę, ekologinę, kultūrinę ir kitokią vertę ir kuriems teisės aktais nustatytas specialus apsaugos ir naudojimo režimas (tvarka).

Saugomų teritorijų įstatymo 25 straipsnio 1 dalyje yra nustatyta, kad saugomų teritorijų apsaugai ir racionaliam tvarkymui organizuoti yra tvarkomas Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų valstybės kadastras (duomenų sistema), kurio valdytojas yra Aplinkos ministerija ir kuriame registruojami rezervatai, draustiniai, gamtos paveldo objektai, valstybiniai parkai, biosferos stebėsenos (monitoringo) teritorijos, atkuriamieji ir genetiniai sklypai, valstybinių parkų ir biosferos stebėsenos (monitoringo) teritorijų funkcinio prioriteto zonos, valstybinių rezervatų, valstybinių draustinių, gamtos paveldo objektų, valstybinių parkų, biosferos rezervatų buferinės apsaugos zonos, taip pat tinklo „Natura 2000“ teritorijos. Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų valstybės kadastre (duomenų sistemoje) kaupiami ir saugomi, sisteminami, apdorojami duomenys apie nurodytas teritorijas ir jose saugomas gamtos ir nekilnojamąsias kultūros vertybes.

Saugomų teritorijų įstatymo 26 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama, kad saugomų teritorijų ir jų apsaugos zonų ribos Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliotų institucijų teikimu žymimos Žemės kadastro žemėlapiuose, taip pat teritorijų planavimo dokumentuose.

Nagrinėjamu atveju turėtų būti įvertinta, ar kraštovaizdžio draustinio riba yra įregistruota Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų valstybės kadastre.

Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (toliau – LVAT) yra išaiškinęs, jog draustinis gali būti laikomas atskiru žemės sklypu suformuotu žemės plotu, kadangi jo plotas yra apibrėžtas teisės aktuose ir įregistruotas kadastre, jo ribos nustatomos ir žymimos žemės kadastro žemėlapiuose, taip pat teritorijų planavimo dokumentuose (LVAT 2012 m. spalio 18 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A552 - 2764/2012).

Vadovaujantis teisės aktų nuostatomis, atsižvelgiant į teismų praktiką, kraštovaizdžio draustinio specialiajame plane nustatyta draustinio riba, registruota Saugomų teritorijų valstybės kadastre, gali būti laikoma atskiru žemės sklypu suformuotu žemės plotu vertinant valstybinės žemės ploto atitiktį įsiterpusio žemės ploto reikalavimams.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatomis, valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektas (patikėtinis) yra savivaldybės – savivaldybės teritorijoje esančių miestų ir miestelių teritorijų ribose valstybinės žemės, perduotos Vyriausybės nutarimu, išskyrus žemę, kuri šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise perduota kitiems subjektams, ir valstybinės žemės, perduotos savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nustatyta tvarka šio straipsnio 2 dalyje nurodytoms reikmėms ar kitų įstatymų nustatytais atvejais ir sąlygomis šio straipsnio 3 dalyje nurodytoms reikmėms, taip pat valstybinės miško žemės sklypų, perduotų savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nutarimais šio straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės sklypus įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoja savivaldybių tarybos – valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms. Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Vadovaujantis išdėstytomis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatomis, kiekvienu atveju savivaldybėje prieš sudarant valstybinės žemės nuomos sandorius, t. y  tiek sudarant naujas valstybinės žemės nuomos sutartis, tiek keičiant anksčiau sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis (pasikeitus statinio savininkui, pratęsus valstybinės žemės nuomos terminą) turi būti priimtas savivaldybės tarybos sprendimas, nesant priimto minėto sprendimo meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius neturi teisinio pagrindo sudaryti nuomos sandorio, taip pat pakeisti ir (ar) pratęsti anksčiau sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties. 

Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalyje nustatyta, kad savivaldybės, sudariusios valstybinės žemės nuomos sutartį dėl joms patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka šio įstatymo 362 straipsnio 9 dalyje nustatytus kriterijus, šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatyta tvarka ir terminais kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl šios sutarties teisėtumo patikrinimo ir išvados pateikimo. Sandoriai Nekilnojamojo turto registre registruojami tik gavus Nacionalinės žemės tarnybos išvadą apie sandorio atitiktį teisės aktų reikalavimams (nesant trūkumų) ir galimybę jį registruoti.

Vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies nuostatomis, manome, kad savivaldybės sudariusios valstybinės žemės nuomos sandorius, t. y. tiek sudariusios naujas valstybinės žemės nuomos sutartis, tiek pakeitusios jau anksčiau sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis (pasikeitus statinio savininkui, pratęsus valstybinės žemės nuomos sutarties terminą), dėl joms patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka Žemės įstatymo 362 straipsnio 9 dalyje nustatytus kriterijus, šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatyta tvarka ir terminais visais atvejais privalo kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą dėl valstybinės žemės nuomos sutarčių teisėtumo patikrinimo ir išvados pateikimo.

 

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatomis, valstybinės žemės sklypus įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoja savivaldybių tarybos – valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms. Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimas Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Nutarimas Nr. 236) ir šiuo nutarimu patvirtintos Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės).  

Kaip Jums yra žinoma, šiuo metu Nutarimo Nr. 236 ir Taisyklių nuostatos, susijusios su valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų organizatoriais, nėra pakeistos pagal galiojančias Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas, tačiau manome, kad savivaldybės, siekdamos sudaryti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sandorius, turi vadovautis Žemės įstatymo nuostatomis, bei Nutarimo Nr. 236 ir Taisyklių nuostatomis, tiek kiek jos neprieštarauja Žemės įstatymo nuostatoms.

Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo metu yra rengiamas Nutarimo Nr. 236 pakeitimo projektas.

 

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatomis, valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektas (patikėtinis) yra savivaldybės – savivaldybės teritorijoje esančių miestų ir miestelių teritorijų ribose valstybinės žemės, perduotos Vyriausybės nutarimu, išskyrus žemę, kuri šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise perduota kitiems subjektams, ir valstybinės žemės, perduotos savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nustatyta tvarka šio straipsnio 2 dalyje nurodytoms reikmėms ar kitų įstatymų nustatytais atvejais ir sąlygomis šio straipsnio 3 dalyje nurodytoms reikmėms, taip pat valstybinės miško žemės sklypų, perduotų savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nutarimais šio straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės sklypus įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoja savivaldybių tarybos – valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms. Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Vadovaujantis išdėstytomis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatomis, kiekvienu atveju savivaldybėje prieš sudarant valstybinės žemės nuomos sandorius, t.y. tiek sudarant naujas valstybinės žemės nuomos sutartis, tiek keičiant anksčiau sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis (pasikeitus statinio savininkui, pratęsus valstybinės žemės nuomos sutarties terminą) turi būti priimtas savivaldybės tarybos sprendimas, nesant priimto minėto sprendimo meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius neturi teisinio pagrindo sudaryti nuomos sandorio, taip pat pakeisti ir (ar) pratęsti anksčiau sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties. 

 

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 8 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad savivaldybės, sudariusios panaudos sandorį, dėl joms patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka šio įstatymo 362 straipsnio 9 dalyje nustatytus kriterijus, šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatyta tvarka ir terminais kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą prie Aplinkos ministerijos (toliau - Nacionalinė žemės tarnyba) dėl šios sutarties teisėtumo patikrinimo ir išvados pateikimo. Sandoriai Nekilnojamojo turto registre registruojami tik gavus Nacionalinės žemės tarnybos išvadą apie sandorio atitiktį teisės aktų reikalavimams (nesant trūkumų) ir galimybę jį registruoti.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalyje nustatyta, kad savivaldybės, sudariusios valstybinės žemės nuomos sutartį dėl joms patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka šio įstatymo 362 straipsnio 9 dalyje nustatytus kriterijus, šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatyta tvarka ir terminais kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl šios sutarties teisėtumo patikrinimo ir išvados pateikimo. Sandoriai Nekilnojamojo turto registre registruojami tik gavus Nacionalinės žemės tarnybos išvadą apie sandorio atitiktį teisės aktų reikalavimams (nesant trūkumų) ir galimybę jį registruoti.

Vadovaujantis Žemės įstatymo 8 straipsnio 7 dalies ir 9 straipsnio 11 dalies nuostatomis, manome, kad savivaldybės, sudariusios valstybinės žemės panaudos / nuomos sandorius, t. y. tiek sudariusios naujas valstybinės žemės panaudos / nuomos sutartis, tiek pakeitusios jau anksčiau sudarytas valstybinės žemės panaudos / nuomos sutartis (pasikeitus statinio savininkui, pratęsus valstybinės žemės panaudos / nuomos sutarties terminą), dėl joms patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka Žemės įstatymo 362 straipsnio 9 dalyje nustatytus kriterijus, šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatyta tvarka ir terminais visais atvejais privalo kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą dėl valstybinės žemės panaudos / nuomos sutarčių teisėtumo patikrinimo ir išvados pateikimo.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 2, 7, 10, 11, 12, 13, 22, 27, 30, 34, 35, 37, 39, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 straipsnių pakeitimo ir Įstatymo papildymo 301, 351, 352 ir 66 straipsniais įstatymo Nr. XIV-2114 (toliau – Įstatymas) 30 straipsnio 6 dalies nuostatas, savivaldybė, dėl kurios teritorijos yra neišnagrinėtų piliečių prašymų atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą perduodant neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypą, neturi teisės perduoti tretiesiems asmenims nuo 2024 m. sausio 1 d. patikėjimo teise valdomų valstybinės žemės sklypų, išskyrus teisę juos išnuomoti ar suteikti panaudai, statiniams, esantiems valstybinės žemės sklype, eksploatuoti. Šiuo atveju nuomos ir (ar) panaudos sandorius sudaro Nacionalinė žemės tarnyba. Savivaldybė teisę perduoti valstybinės žemės sklypus tretiesiems asmenims įgyja, kai jos teritorijoje perduodamų neatlygintinai nuosavybėn žemės sklypų ar jų dalių, kai nuosavybės teisės į žemės sklypą atkuriamos kartu su kitais piliečiais, bendro ploto pakanka ir savivaldybės meras priima sprendimą, kad daugiau tokių nuosavybės teisėms atkurti skirtų žemės sklypų Nacionalinei žemės tarnybai nebus pateikiama. Savivaldybė apie šį mero sprendimą raštu informuoja Nacionalinę žemės tarnybą ir kitą darbo dieną po šio informavimo įgyja teisę sudaryti sandorius dėl patikėjimo teise valdomos valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos. Nacionalinė žemės tarnyba šioje dalyje nurodytą mero sprendimą pateikusiai savivaldybei ne vėliau kaip per vieną mėnesį nuo jo gavimo dienos perduoda nuo 2024 m. sausio 1 d. sudarytų valstybinės žemės nuomos ir (ar) panaudos sutarčių pagrindu įgytas teises ir pareigas.

Taigi, prieš pradedant spręsti klausimą dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos, svarbu įsivertinti aplinkybę, ar savivaldybė yra įgijusi teisę perduoti valstybinės žemės sklypus tretiesiems asmenims.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalimi, valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 6–9 ir 28 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Valstybinė žemė aukciono būdu ir be aukciono išnuomojama Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimas Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Nutarimas Nr. 236) ir šiuo nutarimu patvirtintos Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės).

Nutarimo Nr. 236 2.5 papunktyje nustatyta, kad pagal Taisykles po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtose teritorijose esantys, žemės valdos projektuose ar teritorijų planavimo dokumentuose suformuoti ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti Nekilnojamojo turto registre valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami nustatyta tvarka ir sąlygomis asmeniniam ūkiui suteikti, tarnybinėms daloms ir valstiečio ūkiui steigti. Pagal Taisykles kiti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai, išskyrus mėgėjų sodo teritorijoje esančius žemės sklypus, esantys miestų teritorijose, suformuoti pagal žemės valdos projektus ar teritorijų planavimo dokumentus ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, išnuomojami iki to laiko, kol pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus jie bus panaudoti ne žemės ūkio paskirčiai.

Pagal Taisyklių 3 punkto nuostatas, miestų teritorijose (tai yra priskirtose miestų teritorijoms tiek iki 1995 m. birželio 1 d., tiek po šios datos) šių Taisyklių 2.4[1] papunktyje nurodyti žemės sklypai gali būti išnuomojami tik iki to laiko, kol pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus jie bus panaudoti ne žemės ūkio paskirčiai.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, kai išnuomojama valstybinė žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai.

Taigi, vadovaujantis pirmiau išdėstytu teisiniu reglamentavimu, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, savivaldybė, įvertinusi miesto bendrojo plano sprendinius, t. y. bendrajame plane nustatytas urbanizuotas ir neurbanizuotas teritorijas, ir šių teritorijų naudojimo būdo turinį, miesto teritorijose, kuriose pagal bendrąjį planą nustatyta žemės ūkio teritorija ar kitos teritorijos, kuriose be kitų naudojimo būdų yra nustatytas ir žemės ūkio teritorijos naudojimo būdas, žemės valdos projektuose ar teritorijų planavimo dokumentuose galėtų formuoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie vėliau galėtų būti išnuomojami asmenims aukciono būdu.

Paminėtina, kad miesto teritorijoje suformuotiems valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams savivaldybė nuomos terminą gali nustatyti savo nuožiūra, atsižvelgdama į bendrajame plane nustatytų teritorijų naudojimo prioritetų visumą, tačiau jis negali būti ilgesnis kaip 25 metai.

Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis Žemės įstatymo 32 straipsnio 3 dalies 15 punktu, valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba.

 

 

[1]Taisyklių 2.4 papunktyje nustatyta, kad pagal Taisykles kaimo gyvenamojoje vietovėje ir po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtose teritorijose išnuomojami kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, išskyrus mėgėjų sodo teritorijoje esančius žemės sklypus, suformuoti pagal žemės valdos projektus ar teritorijų planavimo dokumentus ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

 

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnyje nustatyta teisė į žemės sklypą.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 20 dalimi žemės sklypas – žemės plotas, turintis nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tuo tarpu pagal to paties įstatymo 2 straipsnio 10 dalį žemė – Lietuvos Respublikos teritorijoje, jos išskirtinėje ekonominėje zonoje ir kontinentiniame šelfe Baltijos jūroje esantys sausumos plotai, paviršiniai vidaus ir teritoriniai vandenys.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. kovo 26 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-7-48-1075/2018 18 punkte nurodė, kad „Civilinės teisės požiūriu žemė yra nekilnojamasis daiktas (CK 1.98 straipsnio 2 dalis). Kad žemė kaip turtas dalyvautų civilinėje apyvartoje, ji turi atitikti civilinių teisių objektui keliamus reikalavimus, įtvirtintus CK 1.109 straipsnyje: civilinių teisių objektu gali būti identifikuotas ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas žemės sklypas. Pagal Žemės įstatymo 2 straipsnio 14 dalį žemės sklypas apibrėžtas kaip teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Tokie reikalavimai keliami ir iš žemės nuomos teisinių santykių kylančių teisių objektui. CK 6.546 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymo nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.“

Atsižvelgiant į tai, manytina, kad įstatymams aiškiai atskiriant žemės sklypo sąvoką nuo žemės (žemės sklypu nesuformuotos valstybinės žemės ir vandenų plotai) sąvokos, civilinėje apyvartoje ir žemės nuomos teisiniuose santykiuose dalyvaujant tik teisės aktų nustatyta tvarka suformuotiems ir įregistruotiems žemės sklypams ir CK 6.394 straipsnio nuostatai reglamentuojant tik su žemės sklypu sietinus visuomeninius santykius, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, ši nuostata netaikytina santykiams, susijusiems su žemės sklypu nesuformuotos valstybinės žemės plotais.

Apibendrinat tai, kas išdėstyta, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, nesant pakankamo teisinio pagrindo valstybinės žemės patikėtiniai neturėtų išduoti sutikimų perleisti statinius ir (ar) įrenginius, esančius nesuformuotoje valstybinėje žemėje.

Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba), atsakydama į klausimą, atkreipia Jūsų dėmesį, kad pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m. gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus Nacionalinės žemės tarnybos kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialių teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Remiantis Lietuvos Respublikos žemės 8 straipsnio 3 dalimi, kai valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms, neatlygintinai naudotis įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka perduoda savivaldybių tarybos. Sprendimą perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės panaudos sutartį sudaro savivaldybės meras (toliau – meras) arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Žemės įstatymo 8 straipsnio 5 dalyje reglamentuojama, kad valstybinė žemė šio straipsnio 1 dalyje nurodytiems subjektams, išskyrus tradicines religines bendruomenes ir bendrijas, perduodama neatlygintinai naudotis tik valstybės ir savivaldybių funkcijoms atlikti. Jeigu perduotas naudotis žemės sklypas naudojamas ne pagal panaudos sutartyje nurodytas sąlygas arba panaudos gavėjas nebeatlieka funkcijų, kurioms buvo perduotas valstybinės žemės sklypas, laikoma, kad perduotas neatlygintinai naudotis žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį, ir panaudos davėjas turi nutraukti panaudos sutartį prieš terminą.

Valstybinės žemės perdavimo neatlygintinai naudotis taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. lapkričio 13 d. nutarimu Nr. 1428 „Dėl Valstybinės žemės perdavimo neatlygintinai naudotis taisyklių patvirtinimo“, (toliau – Panaudos taisyklės) 2 punkte nurodyta, kad Žemės įstatymo 8 straipsnyje nurodytais atvejais neatlygintinai naudotis gali būti perduodami statiniais ar įrenginiais neužstatyti valstybinės žemės sklypai arba valstybinės žemės sklypai, kuriuose esančius statinius ar įrenginius nuosavybės teise, patikėjimo teise valdo, panaudos ar nuomos pagrindais naudoja Žemės įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys.

Panaudos taisyklių 5 punkte nurodyti prašymo perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą (toliau – prašymas) reikalavimai. Vienas iš jų –  prašyme nurodyti valstybės ar savivaldybės funkcijas, kurioms vykdyti reikia valstybinės žemės sklypo, arba veiklą, kuriai vykdyti reikia valstybinės žemės sklypo, jeigu prašymą teikia tradicinė religinė bendruomenė ar bendrija (Panaudos taisyklių 5.5 papunktis).

Remiantis Panaudos taisyklių 9.3 ir 9.4 papunkčiais, valstybinės žemės patikėtinis, turėdamas visus Panaudos taisyklių 5 ir 6 punktuose nurodytus dokumentus, priima sprendimą perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą ir parengia valstybinės žemės panaudos sutarties projektą.

Pirmiau minėtose teisės aktų nuostatose nėra nurodyta, kad išnagrinėjus prašymą, kiekvienu atveju privalomai turi būti priimamas atskiras sprendimas perduoti / atsisakyti perduoti neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypą.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (redakcija, galiojanti nuo 2024-05-01) 13 straipsnio 3 dalimi, sutikimus laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti asmens, pageidaujančio laikinai naudoti žemę, prašymu vieniems metams arba iki sprendimo perleisti juos nuosavybėn, perduoti neatlygintinai naudotis ar išnuomoti priėmimo dienos, tačiau ne ilgiau kaip iki 2026 m. gruodžio 31 d., žemės sklypais nesuformuotais laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotais išduoda Nacionalinė žemės tarnyba ir (ar) savivaldybė asmenims, naudojusiems šį laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą iki 2023 m. gruodžio 31 d. pagal Nacionalinės žemės tarnybos išduotame leidime laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti nurodytas sąlygas. Nacionalinės žemės tarnybos sprendimą dėl pirmiau nurodyto sutikimo išdavimo priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einantis valstybės tarnautojas. Šiems asmenims atsisakius ar nepareiškus noro laikinai naudoti šią žemę, teisę ją naudoti pirmiau nurodytomis sąlygomis įgyja fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą profesinį pasirengimą ūkininkauti, ir juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Taigi, vadovaujantis pirmiau išdėstytu teisiniu reglamentavimu, Meras savivaldybės teritorijoje esančiuose miesteliuose ir miestuose gali išduoti sutikimus laikinai naudotis laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotu žemės ūkio veiklai vykdyti asmenims, naudojusiems šį laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą iki 2023 m. gruodžio 31 d. pagal Nacionalinės žemės tarnybos išduotame leidime laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti nurodytas sąlygas. Šiems asmenims atsisakius ar nepareiškus noro laikinai naudoti šią žemę, teisę ją naudoti pirmiau nurodytomis sąlygomis įgyja fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą profesinį pasirengimą ūkininkauti, ir juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, sutikimai laikinai naudotis laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotais žemės ūkio veiklai vykdyti gali būti išduodami tik tiems valstybinės žemės fondo žemės plotams, kurie buvo naudojami  iki 2023 m. gruodžio 31 d.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2022 m.  gruodžio 8 d. įsakymu Nr. D1-393 „Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, ir kitus teisės aktus, Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) kompetencijai nepriskirtas teisės aktų bei jų taikymo oficialus aiškinimas, todėl toliau teikiama nuomonė negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir neturi privalomojo pobūdžio.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (redakcija, galiojanti nuo 2024-05-01) 13 straipsnio 3 dalimi, sutikimus laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti asmens, pageidaujančio laikinai naudoti žemę, prašymu vieniems metams arba iki sprendimo perleisti juos nuosavybėn, perduoti neatlygintinai naudotis ar išnuomoti priėmimo dienos, tačiau ne ilgiau kaip iki 2026 m. gruodžio 31 d., žemės sklypais nesuformuotais laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotais išduoda Nacionalinė žemės tarnyba ir (ar) savivaldybė asmenims, naudojusiems šį laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą iki 2023 m. gruodžio 31 d. pagal Nacionalinės žemės tarnybos išduotame leidime laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti nurodytas sąlygas. Nacionalinės žemės tarnybos sprendimą dėl pirmiau nurodyto sutikimo išdavimo priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einantis valstybės tarnautojas. Šiems asmenims atsisakius ar nepareiškus noro laikinai naudoti šią žemę, teisę ją naudoti pirmiau nurodytomis sąlygomis įgyja fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą profesinį pasirengimą ūkininkauti, ir juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Žemės įstatymo 3 straipsnio 3 dalyje reglamentuota, kokia valstybinė žemės priskiriama laisvos valstybinės žemės fondui – tai neužimta rezervuotais investiciniais valstybinės žemės sklypais, neperduota naudotis ir neišnuomota valstybinė žemė, kuri pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą, negrąžintina natūra.

Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 1 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatyta, kad  laisvos žemės fondas – žemės, miško ir vandens telkinio plotai, kurie nepriskiriami prie valstybės paimtos ir išperkamos žemės ir kurių susigrąžinti natūra nepageidauja piliečiai, turintys teisę į nuosavybės teisių atkūrimą, taip pat žemės, miško ir vandens telkinio plotai, kurie lieka pagal šį įstatymą atkūrus nuosavybės teises į grąžintinus didžiausius žemės, miško ir vandens telkinio plotus.

Žemės reformos žemėtvarkos projektų ir jiems prilyginamų žemės sklypų planų rengimo ir įgyvendinimo metodikos, patvirtintos Žemės ir miškų ūkio ministerijos 1998 m. balandžio 23 d. įsakymu Nr. 207 ,,Dėl Žemės reformos žemėtvarkos projektų ir jiems prilyginamų žemės sklypų planų rengimo ir įgyvendinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau – Metodika), 3 punkte nurodyta, kad žemės reformos žemėtvarkos projektai arba žemės sklypų planai, kurie prilyginami žemės reformos žemėtvarkos projektui (toliau – žemėtvarkos projektas) rengiami tik kaimo gyvenamosiose vietovėse bei teritorijose, nustatyta tvarka priskirtose miestams po 1995 m. birželio 1 d.

Metodikos 97 ir 98 punktuose nustatyta, kad patvirtinus žemėtvarkos projektą, projekto autorius ne vėliau kaip per 20 dienų nuo šios Metodikos 96 punkte nurodytų dokumentų kopijų gavimo dienos šios Metodikos 24.8  papunkčio nustatyta tvarka parengia naują kadastro vietovės laisvos žemės fondo žemės planą ir prie jo pridedamus laisvos žemės fondo žemės plotų žiniaraštį (spausdintine ir skaitmenine forma) bei šios Metodikos 24.10 papunkčio nustatyta tvarka pateikia Nacionalinės žemės tarnybos administracijos padaliniams (toliau – Administracijos padalinys). Administracijos padalinio vedėjas laisvos žemės fondo žemės planą ir laisvos žemės fondo žemės plotų žiniaraštį patvirtina ir juos Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje paskelbia ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo jų pateikimo dienos.

Laisvos žemės fondo žemės plotų žiniaraščiai ir laisvos žemės fondo žemės planai tikslinami Administracijos padalinio skyriaus vedėjo įsakymu. Patikslinti duomenys ir laisvos žemės fondo žemės planai ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šio įsakymo priėmimo dienos paskelbiami Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.

Pagal Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 19 punktą teritorijų planavimas, savivaldybės teritorijos bendrojo plano ir detaliųjų planų sprendinių įgyvendinimas yra savarankiška savivaldybės funkcija.

Duomenų apie laisvą ir neužstatytą (valstybės neišperkamą) žemę pažymėjimas kartografinėje medžiagoje ir laisvos (neužstatytos) žemės sklypų formavimas miestų teritorijose yra savivaldybės kompetencijai priskirta funkcija.

Taigi, vadovaujantis pirmiau išdėstytu teisiniu reglamentavimu, laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotų nustatymas kaimo gyvenamosiose vietovėse, iš jų ir miesteliuose, bei teritorijose, nustatyta tvarka priskirtose miestams po 1995 m. birželio 1 d. ir miestų teritorijose, nustatyta tvarka priskirtose miestams iki 1995 m. birželio 1 d. yra skirtingai reglamentuotas, ir už jų nustatymą yra atsakingos skirtingos institucijos, t. y. kaimo gyvenamosiose vietovėse bei teritorijose, nustatyta tvarka priskirtose miestams po 1995 m. birželio 1 d. – Nacionalinė žemės tarnyba, miestų gyvenamosiose vietovėse – savivaldybės.

Žemės įstatymo 13 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad asmuo, pageidaujantis laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti žemės sklypais nesuformuotu laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotu, prašymą leisti laikinai naudotis šiuo žemės plotu pateikia valstybinės žemės patikėtiniui pagal žemės buvimo vietą. Prie prašymo leisti laikinai naudotis žemės sklypais nesuformuotu valstybinės žemės plotu asmuo prideda šios laisvos valstybinės žemės fondo žemės ploto su posūkio taškų koordinatėmis schemą, pasirašytą jos sudarytojo. Jei prašymą teikia asmuo, naudojęs šį laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą iki 2023 m. gruodžio 31 d. pagal Nacionalinės žemės tarnybos išduotą leidimą laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti, prie prašymo leisti laikinai naudotis žemės sklypais nesuformuotu valstybinės žemės plotu asmuo prideda iki 2023 m. gruodžio 31 d. galiojusio Nacionalinės žemės tarnybos įgalioto asmens patvirtinto įsakymo dėl leidimo laikinai naudotis šiuo plotu kopiją. Sutikimas laikinai naudotis žemės sklypais nesuformuotu valstybinės žemės plotu išduodamas per 10 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos ir per 2 darbo dienas nuo jo išdavimo dienos paskelbiamas sutikimą išdavusio valstybinės žemės patikėtinio interneto svetainėje kartu su suteiktos laikinai naudotis valstybinės žemės schema.

Žemės įstatymo 13 straipsnio 8 dalyje nustatyta, kad mokestis už sutikimu suteiktą laikinai naudoti laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą, kuriame nesuformuoti žemės sklypai, žemės ūkio veiklai vykdyti apskaičiuojamas ta pačia tvarka, kaip ir valstybinės žemės sklypų nuomos be aukciono mokestis.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 „Dėl Žemės įvertinimo tvarkos“ 5.9 papunktyje  nustatyta, kad nuo 2009 m. sausio 1 d. be aukciono išnuomojamų valstybinės žemės sklypų (išskyrus atvejus, kai išnuomojamų be aukciono valstybinės žemės sklypų vertės apskaičiavimą reglamentuoja kiti teisės aktai) ir valstybinės žemės sklypų, suteiktų teisės aktų nustatyta tvarka arba kuriais naudotis leista žemę administruojančių institucijų sprendimais, tačiau šių žemės sklypų nuomos sutartys nesudarytos, vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių žemėlapius.

Atsižvelgiant į tai, kad laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti suteikiami žemės sklypais nesuformuoti laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotai, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, pagal šiuo metu galiojančias teisės aktų nuostatas, šių plotų vertė turėtų būti apskaičiuojama vadovaujantis Registrų centro teikiamu automatizuotu įrankiu, suskaičiuojančiu žemės sklypų vidutinę rinkos vertę, t. y. neįregistruotų žemės sklypų verčių skaičiuokle.

Vadovaujantis Žemės įstatymo 32 straipsnio 6 dalies 5 punktu sutikimus laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti žemės sklypais nesuformuotais laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotais, patikėjimo teise valdomais savivaldybių, išduoda Meras savivaldybės teritorijoje.

Taigi, vadovaujantis pirmiau išdėstytu teisiniu reglamentavimu, Meras savivaldybės teritorijoje esančiuose miesteliuose ir miestuose gali išduoti sutikimus laikinai naudotis laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotu žemės ūkio veiklai vykdyti asmenims, naudojusiems šį laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotą iki 2023 m. gruodžio 31 d. pagal Nacionalinės žemės tarnybos išduotame leidime laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti nurodytas sąlygas. Šiems asmenims atsisakius ar nepareiškus noro laikinai naudoti šią žemę, teisę ją naudoti pirmiau nurodytomis sąlygomis įgyja fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą profesinį pasirengimą ūkininkauti, ir juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Sutikimai laikinai naudotis laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotu žemės ūkio veiklai vykdyti išduodami vieniems metams arba iki sprendimo perleisti juos nuosavybėn, perduoti neatlygintinai naudotis ar išnuomoti priėmimo dienos, tačiau ne ilgiau kaip iki2026 m. gruodžio 31 d.

Atnaujinimo data: 2025-02-11