Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 „dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo“ (toliau – metodika), 11 punkto nuostatų taikymo formuojant žemės sklypus prie esamų daugiabučių gyvenamųjų pastatų

Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad asmenims prie nuosavybės teise priklausančių pastatų ir statinių parduodami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų ploto ir ribų žemės sklypai. Kaimo gyvenamojoje vietovėje ir po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtoje teritorijoje parduodami ne didesni kaip 2,0 ha sodybos (namų valdos) žemės sklypai. Kai pagal įstatymus atskiros sodybos (namų valdos) naudojamo žemės sklypo plotas ir ribos nebuvo nustatyti ir nėra parengtų techninės apskaitos bylų, parduodama atskiros sodybos (namų valdos) žemė, kurią užima sodybos statiniai, sodas, kiti sodybos želdiniai, kiemas ir sodyboje nuolat daržui naudojamas žemės sklypas. Paprastai parduodamas žemės sklypas turi būti sodybos teritorijoje, atitikti sodybos (namų valdos) eksploatacijos reikalavimus ir turi būti nustatytas teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose.

Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad miesto gyvenamosiose vietovėse (iki 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtoje teritorijoje), išskyrus Neringos miestą, fiziniams asmenims, turintiems nuosavybės teise priklausančius gyvenamuosius namus, parduodami jų namų valdų naudojami žemės sklypai, pažymėti namų valdos techninės apskaitos bylose, teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų ribų, bet ne didesni kaip 0,2 ha Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone ir ne didesni kaip 0,3 ha – kituose miestuose. Parduodamo žemės sklypo plotas Nacionalinės žemės tarnybos prie  Aplinkos ministerijos vadovo ar jo įgalioto teritorinio padalinio vadovo sprendimu gali būti padidintas, bet ne daugiau kaip atitinkamai iki 0,3 ha arba iki 0,4 ha ir parduotas visas naudojamas namų valdos žemės sklypas, jeigu šio žemės sklypo arba jo dalies pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus nenumatoma panaudoti miesto ūkio, visuomenės poreikiams ar individualiai statybai suformavus atskirą atidalijamą žemės sklypą.

Pagal Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 4 dalies nuostatas, jeigu gyvenamasis namas priklauso kartu keliems savininkams, fiziniams asmenims parduodamas bendras namų valdos naudojamas žemės sklypas, pažymėtas namų valdos techninės apskaitos byloje ir teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų ribų, bet ne didesnis kaip 0,2 ha Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone ir ne didesnis kaip 0,3 ha – kituose miestuose. Parduodamo žemės sklypo plotas Nacionalinės žemės tarnybos prie  Aplinkos ministerijos vadovo ar jo įgalioto teritorinio padalinio vadovo sprendimu gali būti padidintas iki naudojamo namų valdos žemės sklypo viso ploto, bet negali būti didesnis kaip atitinkamai 0,2 ha arba 0,3 ha kiekvienam gyvenamojo namo dalies savininkui, jeigu šio žemės sklypo arba jo dalies pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus nenumatoma panaudoti miesto ūkio, visuomenės poreikiams ar individualiai statybai suformavus atskirą atidalijamą žemės sklypą.

Pagal Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 2.1 papunkčio nuostatas, žemės sklypai prie daugiabučių namų priskiriami namų valdų žemės sklypams. Šie žemės sklypai parduodami bendrosios dalinės nuosavybės teise daugiabučio namo savininkams (butų ir negyvenamųjų patalpų savininkams).

Pažymėtina, kad Metodikos 11 punkte yra išdėstytos išimtys, kada valstybinės žemės dydis, viršijantis Metodikos 10 punkte nurodytą valstybinės žemės plotą, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingos valstybinės žemės (jeigu yra naudojamas su statinio eksploatacija susijusiems poreikiams tenkinti). Pagal 11.1 papunktį viena iš tokių išimčių, parduodant atskiros sodybos (namų valdos) naudojamą žemės sklypą pagal Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 2, 3 dalis.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, manome, kad formuojant žemės sklypus prie esamų daugiabučių namų ir vertinant žemės plotą, galimą priskirti prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingos valstybinės žemės, reikėtų taikyti Metodikos 11.1 papunkčio nuostatas.

Parengta atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos 2020 m. lapkričio 17 d. raštą Nr. 2D-3478 (12.146 E) „Dėl nuomonės pateikimo“.

Atkreiptinas dėmesys, kad pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.15 papunktį namų valdų žemės sklypai formuojami pagal žemės sklypų planus, parengtus žemės sklypų planų, esančių gyvenamojo namo kadastro duomenų byloje, pagrindu, jeigu namų valdos žemės sklypo kadastro duomenų byla parengta ir pateikta apskrities viršininko administracijos žemės tvarkymo departamento teritoriniam žemėtvarkos skyriui iki 2009 m. gruodžio 31 dienos. 

Paaiškiname, kad vadovaujantis pirmiau nurodyta teisės akto nuostata, numatomo parduoti ar išnuomoti naudojamo namų valdos žemės sklypo dydis turėtų būti nustatomas pagal namų valdos techninės apskaitos bylos duomenis (kitaip – pagal namų valdos inventorinę bylą), t. y. pagal nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylų žemės sklypų planuose nurodytas ribas.

Pažymėtina, kad formuojant namų valdos žemės sklypą, kuris reikalingas statiniams eksploatuoti, ne visais atvejais galima vadovautis namų valdos techninės apskaitos byloje esančiu inventoriniu planu, kuriame nurodytas statinių išdėstymas, kadangi minėtame plane gali būti pažymėti statiniai, kurie šiuo metu nėra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Arba pasitaiko atvejų, kad inventoriniame plane nėra pažymėto pastato, kuris šiuo metu yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir kuris nepatenka į inventoriniame plane nurodytas žemės sklypo ribas. Tokiais atvejais namų valdos žemės sklypas formuojamas laikantis Žemės reformos įstatymo 9 straipsnio 2 dalies nuostatų, t. y. kai pagal įstatymus atskiros sodybos (namų valdos) naudojamo žemės sklypo plotas ir ribos nebuvo nustatyti ir nėra parengtų techninės apskaitos bylų, parduodama atskiros sodybos (namų valdos) žemė, kurią užima sodybos statiniai, sodas, kiti sodybos želdiniai, kiemas ir sodyboje nuolat daržui naudojamas žemės sklypas.

Pasitaiko atvejų, kai yra parengta nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurioje yra pažymėtas daugiabutis namas ir nustatytas šiam namui eksploatuoti žemės sklypo plotas, tačiau į norimą formuoti žemės sklypą neįeina papildomų sodybos (namų valdos) apibrėžimą atitinkančių elementų. Tokiu atveju formuojamo žemės sklypo dydis turi būti nustatomas pagal namų valdos techninės apskaitos bylos duomenis (kitaip – pagal namų valdos inventorinę bylą), t. y. pagal nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylų žemės sklypų planuose nurodytas ribas.

Tais atvejais, jeigu nėra parengtų nei nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos, kurioje yra pažymėtas daugiabutis namas ir nustatytas šiam namui eksploatuoti žemės sklypo plotas, nei namų valdos inventorinės bylos ir į norimą formuoti žemės sklypą neįeina papildomų sodybos (namų valdos) apibrėžimą atitinkančių elementų, tuomet žemės sklypo dydis nustatomos pagal Metodikos nuostatas, netaikant Metodikos 11.1 papunkčio nuostatų.

Taigi, kiekvienu konkrečiu atveju klausimas dėl formuojamo namų valdos žemės sklypo dydžio ir ribų turi būti sprendžiamas individualiai.